世居带您解读《Find the Gap》,英国地产报告(房产篇)
发布时间 : 2018-12-05 来源 : 世居海外置业 点击量 : 87

上周,小月亮带大家解读了JLL所发布的《Find the Gap》英国地产报告(经济篇),若看官戳进去瞧瞧,便可了解英国目前顺利脱欧的可能性极高,相关的经济指标表现和未来预期都十分抢眼。现在,再让我们看全英楼市的表现和未来预测吧,房价是不是随着经济形势而水涨船高?供求是否平衡,交易又是否活跃呢?

JLL的楼市预测仍基于英国同意与欧盟就退欧达成协议,并且英国GDP在2020-2023年间恢复到2%左右的增长率。在此前提下,仍有几个消极因素会影响英国房地产市场:

主要消极因素:消费者信心是房地产市场的关键驱动因素,而且受市场形势和政策的影响。脱欧之后的不确定性削弱了消费者的信心,同时也给数百万人的工作和个人财务前景蒙上阴影。但脱欧进程若依据现有时间安排推进,英国经济表现和消费者信心将在2019年下半年和2020年得到明显改善。从2021年起,更强的确定性将使英国经济、企业与消费者信心全面复苏。其它消极因素:例如薪资的增长乏力、利息和抵押贷款利率的上涨等等因素,也对房地产市场的蓬勃发展起到了消极的作用。

那么,在这样的一个大背景下,全英和伦敦楼市的表现又会怎样呢:

1、全英

根据JLL的预测,由于上文提及的消极因素影响,2019年全英房价将仅上涨0.5%,2020年上涨1%。但在2019年下半年到2020年之间,全国经济表现和消费者信心将得到提升。预计房价在2021、2022、2023年分别上涨3%、3.5%和3%。

交易量方面,全英会呈现逐渐回暖态势,2019-2023年交易量逐年增加,从115万套开始,每年增加数万套的成交量,到最终超132万套。

房屋供应量方面,在过去一年中,新房供应在持续五年的激增后略有回落。2017年第一季度英国新房开工量为19.6万套,但到2018年第一季度已回落至17.9万套。 因此,预计2019年开工数也会持续减少,17.5万套,直到2020年回升,18万套。而2020年后的三年间,每年都会新增加5000-10000套房屋开工,以满足住房需要。

全英房价、交易量和开工数量预测

2、伦敦

先定义一下伦敦各区:

“伦敦中心地区”(Central London),所指为西起Acton,东至城市机场London City Airport,南达Kidbrook,北达New Southgate的区域。

 

“伦敦核心地区”(Prime Central London),主要包含邮编开头为SW1、SW3、SW5、SW7、SW10、W1、W8以及W11的黄金地段。

“大伦敦地区”(Greater London),则是整个伦敦行政区所辖的1569平方公里区域,包含了33个地方市政管理地区。

截至今年年底,伦敦的住宅市场在前4年面临着不小的阻力。2014年12月起实施的印花税政策变动、以及2016年的再次调整,再加上近年来的加息和税收等变动,都明显提高了房屋交易成本,降低了投资收益。这与脱欧所带来的不确定性一样,导致该地区住宅交易量和房价增长乏力,伦敦核心地区甚至出现了下跌。

其实,最受英国脱欧局势影响的是“伦敦中心地区”。一旦协议在国会通过,英国进入合理的脱欧过渡期,该地区市场将注入一针“强心剂”,刺激自住和投资买家购房。另外,英镑升值的可能性,则会成为促使海外购房者短期内下单购房的附加推动因素。随着中期前景的改善,伦敦中心地区房价将在2019年小幅提升(0.5%),并且随着住宅市场信心回潮,步入快速增长阶段,2020预计增长3%。2021年达到顶峰:5%,2022和2023预计分别增长4%和3%。

脱欧若顺利进行,“伦敦核心地区”,也就是豪宅市场的信心也将大幅提升。尤其是海外买家,将希望借助短期内的汇率红利将投资利益最大化。伦敦核心地区的房价也将立即反弹,不过开始阶段增速会较为缓慢,交易量的复苏则需要更长时间。因此,伦敦核心地区房价预测涨幅将在2019年达到1%,在2020年升高至2.5%,并且在2021年加速涨至4%,之后两年也将维持这个增速。

而“大伦敦地区”内的住宅价格,将在2019年下半年恢复到正常水平。该区房价涨幅2019年在0.5%,2020年达2%,并在2021-2023年间达到每年约4%的水平。

 

此外,未来三年,伦敦动工的新建住宅数量将稳定在每年2万套左右,并在2023年结束前回升到每年2.5万套的水平。随着收入提升,伦敦地区主流住宅市场的房价收入比也继续下降,目前伦敦平均房价仅为平均收入水平13倍,相比之下,上海目前房价收入比是64倍。与此同时,适用于当地人的“Help to Buy”政策在过去5年已帮助1.2万户伦敦家庭完成了购房交易,提升了交易量和负担水平,这个政策对伦敦新建住宅项目的未来和伦敦房价的底层支撑都非常重要。特别是在自住购房者占较大比例的伦敦市场,虽然过去三年英国国内与海外投资买家都有所减少,但“Help to Buy”为伦敦市场带来了难得的活跃买家。

伦敦中心区和伦敦核心区房价涨幅预测

大伦敦区房价涨幅预测和伦敦整体房屋开工数量预测

综上所述,大不列颠的确由于近期种种的揪心因素,导致楼市表现略逊预期。但英镑汇率持续增长,脱欧的形势也逐渐明朗。同时,我们也看到了很多抄底的例子:从来自中东、韩国和日本的大量的公司和个人在英国“崭露头角”,到我国的国企、私企频频买楼、拿地,再回想起李嘉诚早在前几年已在英国地产界活动频繁。正如JLL的报告内所预计的:未来1-2年内,经济向好、英镑回升,全英和伦敦的楼市将重新走上正轨,而现在可以说是处在调整期。若在此时做资产配置,或许是一个很不错的选择。选对了地方,当然就会有更大的收益!