英国购房全攻略
发布时间 : 2017-02-28 点击量 : 9331

   要知道英国购房全攻略那首先必须了解英国房产所有权的区分


  永久产权(freehold)

  所谓永久产权房,是指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权。产权人可以依照法律自由使用,出租,抵押,或转让房产。转让房产后,永久产权会被依法转交给下一任房主。英国大部分别墅都属于永久产权房。其最大优势在于永久产权的房屋不用担心使用年限,属于产权人的终身财产,财产一般会不断升值,并能世代传承


  土地租借权 (leasehold)

  所谓土地租借权,是指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有(中国的商品住宅,土地使用权70年就是最好的例子)。买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权。租借年限,续签权利及相应租金会在土地契约里明确注明。此类房屋缺点在于在土地租借年限临近的时候转让房子,房价会随之明显降低。并且在改建,转让或是转租之前,必须取得土地所有人的同意。

  有一些土地租借协议对买家如何使用所购房屋附有特殊的额外规定,例如禁止过度噪音等。但买家千万不要因此排斥选购只有土地租借权的房屋。原因如下:

  1)英国的土地租借年限一般都很长,一些长达999年,而125年的租约是最常见的。

  2)英国法律允许延伸到期的土地租赁契约。英国法院严格监管所需缴纳的土地租金,确保了租金的合理性。

  3)土地租借协议的额外规定一般都非常合理,其起草的主要目的在于确保邻居的正常生活秩序与生活质量。 所以在房屋所有及使用的实际操作中,多数情况下,可以续约的土地租借产权与永久产权区别不大。


  共享型永久产权(Share of Freehold)

  这里也应提到,一些小型的公寓楼房提供房屋的“永久产权共享”。所谓永久产权共享模式是指建筑内的所有业主平均享有其公寓楼房产权的股份。这样的模式保障了每一户居民对其公寓楼房的公平合理的掌控权,并且确保公寓的最佳维护。


  成品房和期房

  每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房(一般称之为期房或楼花off-plan)。大型地产开发商在楼盘开工之前,以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势,但英国基本上是个例外。 无论是买成品房或是期房,房屋产权的类型(freehold or leasehold)是不变的,但具体购买的程序可能有细微差别。


  英国房产评估体系介绍


  房产评估师的作用

  房产评估鉴定师在英国自成专业。除受地段,城区规划管理之外,房子的价格还可能因其所有权分配方式,建筑结构,装修程度,内部结构是否合理,是否有户外空间(花园或屋顶花园)等导致较大的偏差。

  房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构,目前状况和安全系数等做出详细的报告总结。对房屋做评估鉴定并不是买家必须采取的买房步骤,但如果房屋是通过银行贷款购买的,银行通常会要求买家出示房屋评估鉴定书。如果鉴定师认为房子没有大的严重问题,买家的律师将进入下一步去调查房产的合法所有权;而银行(如果准备申请贷款)将正式办理相关贷款手续


  评估报告的类型

  在英国,房产评估报告有三种类型:估价报告,购房调查和完整结构调查。


  估价报告

  这是最简单,最便宜的评估报告, 也是银行通常会要求贷款申请人出示的评估报告。其目的是为了向银行证明,房产的价值相当于他们提供的贷款。如果你拖欠还贷,银行有权通过出售你的房产来偿还债务。

  这类估价报告耗时较短。评估师将对房子内外进行检查,根据其大致情况,和最近出售的房屋价值,以及目前房产市场的状况,评估出一个合适的价格。该报告将包含房子整体条件的总结,评论房子的一些大致缺点。同时包含简短的建议,建议买方在某些方面进行进一步的检查。 如果你购买的是全新楼盘,选择这种估价报告就足够了,尤其是在开发商已经签署了NHBC Buildmark担保协议的情况下。但如果你是购买二手房,可能需要更详尽的评估报告。

  购房评估报告

  这种购房评估报告更详细,而且可以与估价报告同时进行。但这种报告不适用于需要装修, 或计划改建的房子。这项调查将检查:

  *房子的整体条件。

  *建筑可见范围内,任何可能影响房子价值的主要缺陷。

  *在你签合同前,任何需要请专家鉴定检测的紧急的问题。

  *墙壁潮湿度检测。 *木材损坏程度检测:包括木蛀虫或腐烂程度。

  *所有防潮、隔热和排水检测。

  *为房子购买保险时,房子可能被要求改造的费用预估。

  *该房产在市场上的价值评估。


  英国购房费用


  律师费

  英国规定,所有购房文件必须由买卖双方的律师执行。律师费用随购买方式的复杂度和房产价值的升高而升高。通常,购买£50万的房产律师费约在£1000。


  评估费

  房产评估报告按评估范围划分,评估测量范围越大费用也就越高。现金购房时,房产评估不是强制性费用。


  银行贷款费

  通过贷款购房,需向银行支付贷款手续费。贷款购房时,评估费则是固定产生的。


  印花税SDLT

  印花税是一种英国政府基于土地和建筑购买价格征收的税。当购买房产时,您作为购房者需要支付印花税。印花税主要分“住宅用地”和“非住宅用地”征收,详见下表比率:


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  住宅土地印花税


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  非住宅土地印花税


  养房费(交易完成后)

  1.水电煤气费 2. 物业管理费 3. 房产保险费 4. 向当地政府上交市政物业税(Council Tax)


  资本增值税 (Capital Gain Tax)

  2012-13年英国资本增值税率按增值部分多少划分为18%和28%区间。房产资本增值税只针对于那些非主居住使用的房产实施,如果您可向政府证明房产是您的主居住物业,当您卖房时候所获得的资本增值是不需要交税的。同时如果您能满足政府其他的一些免税政策,也可以降低增值税的缴纳,如您只在英国投资但不在英国生活,您是不需要缴纳资本增值税。被征收增值税的物业有:非主居住物业,出租物业,商业物业,土地和租赁权。


  租金收入税 (Tax on Rental Income)

  英国房产的租金收入是需要交税的。如果您在英国生活,您的房租收入需要按照个人所得税率交纳;如果您不在英国生活,房租收入将依照“非英国居住房东政策”来交纳。 2013-14年个人所得税率区间如下: • £32,010: 20% • £32,011 – £150,000: 40% • >£150,000: 45%


  遗产税 (Inheritance Tax)

  遗产税是财产拥有者将财产遗留给别人时候需要交的税。目前在英国,只有继承财产累计超过£32.5万的时候需要交纳40%的遗产税,计算方式为 (继承总价值–£32.5万)x 40%。很多人通过分散式的赠与来避免缴纳遗产税。