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巴菲特的美国房产投资经:不是专家也能赢!

投资房产,不需要成为专家!巴菲特,是当今世界最成功的投资家。87岁高龄,如今依然叱咤基金、股票投资领域,每年在家乡美国奥马哈的股东大会,吸引着世界各地成千上万的朝圣者。一起来听听巴菲特对房地产投资的成功秘诀,谁先悟,谁能赢。

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巴菲特的赚钱之道,在美国乃至世界都很受用,一直被人们研究效仿。不过巴菲特不经常投资房地产,他更多是把赚来的钱投到基金、股票和电子现货,去翻滚,而不是像中国人那样,把钱砸到地皮和房地产所以迄今为止,他一共有三次投资商业物业的经历。


巴菲特的个人房地产 

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巴菲特1958年所购的自住房


说到房地产,巴菲特本人是多次表示对于房地产投资不感兴趣。非常有名的是巴老一直住在他1958年买的房子里面。这个房子他当时的买入价格是3万1千5百美元。这个房子目前的估值是70万美元。接近60年的持有期,升值了大约23倍。这个房子是5个卧室,有个地下室,一共面积3800平方英尺(大约380平方米)。美国过去60多年的通货膨胀率计算下来,这个房子的目前买价折合美元大约是250万美元。可以说巴菲特的家的房地产升值大约比美国的通货膨胀率高了2%左右,基本上是美国长期房地产投资的回报率水平。扣除他的多年的房地产税和维修费用,这个房子应该是维持了长期价值。


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巴菲特在加州北部的度假房


作为一个题外话,巴菲特曾经经常和他的前妻去加州北部度假,每次都是租赁同一个房子,多年以后,他买下了这个房子,给他的妻子居住。这个四个卧室的房子,面积大约3100平方英尺。在他妻子过世后,巴菲特以四百三十万美元的价格卖出。除了这两个房地产,一个是他的家,一个是他的度假屋,后来被卖出,巴菲特没有其他任何个人的房地产。


巴菲特的公司伯克希尔哈撒韦也是受他的文化影响,没有自己的写字楼。这个市值3500亿美元,一年收入2000多亿美元的公司,总部员工一共23位。租的写字楼在非常不起眼的 Kiewit 大楼里面,而且外面没有任何伯克希尔的标志。


巴菲特的农业土地投资 

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巴菲特虽然不喜欢投资房地产,他仍然是紧密关注着房地产市场的走势。根据巴菲特本人的回忆,美国中西部从1973年到1981年有过一轮巨大的农业用地上涨。当时的时代背景是美国的通货膨胀失控,同时大量农村的中小银行对农场主的发放贷款过度,这一轮的农业用地上涨最后到达泡沫高度,然后崩溃。当时农场土地价格平均下跌50%。由于土地价格的崩溃,导致了大批中小银行破产倒闭。


农场土地价格崩溃后,巴菲特于1986年介入,抄底买入400英亩土地,买入价格是28万美元。巴菲特的一个儿子霍华德从小喜欢玩挖掘机玩具,长大了一直梦想当农民。于是,巴菲特把这个农场出租给了他的这个儿子。他经过计算,考虑了农场的各种投入,决定了儿子给他的每年的租金是农场产出粮食收成的22%。据他的儿子的描述,基本上每年交完租金和其他成本,他的儿子的收入很少,甚至于在有的年份会亏钱。


巴菲特的这个农场一直持有到现在,他测算的过去30年,由于低点买入,加上每年的农作物收租金,合计的年化收益率是10%。这个收益率应该是超过了同期的美股标普指数和债券指数。当然巴菲特最为强调的是,他买入这个农场的价格是经过了50%下跌后的价格,价值继续下行的风险非常有限。这个农场目前还是由巴菲特的大儿子在经营。


巴菲特的商业地产投资 

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巴菲特在他的访谈中提到过,他唯一的一次直接商业地产投资在纽约。当时是1993年,纽约的商业房地产市场刚刚经历过崩溃。由于大量银行借款给房地产开发公司,在房地产价格崩溃后,一大批美国的金融机构破产。同时有很多总部在纽约曼哈顿的公司搬出了城市中心。在这个情况下,美国政府成立了一个收集破产银行的坏资产的公司 RTC,然后不断变现这些偿债资产。巴菲特在看到这个情况后,审核了在市场上要出售的商业地产,然后确定了一个条件:必须是纽约大学附近的房子。


巴菲特的逻辑是纽约的房地产市场虽然崩溃了,但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走,但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。投资当年的现金回报就达到35%,投资后前5年的现金回报达到150%!现在纽约大学附近是寸土寸金的地方,从那时到现在,很有可能目前每年的租金收入已经大幅超过他的投资额一倍以上。二十多年以后,巴菲特仍然持有这一笔商业地产。


巴菲特投资房地产的案例很少,除了这三个投资,加上自住,他没有其他任何房地产投资。但是,这三次投资,每一次都是在大跌,或是崩溃后买入,而且每一次他都是“永远持有”,没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人,但是这个操作风格值得关注。


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巴菲特的房产投资心得 

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尽管巴老爷子是基于美国的市场经济规律和数据,形成的投资偏好和心得,不一定放之四海皆准,但他对投资房地产有四点心得,还是非常值得我们借鉴的。


第一:投资房产,你不需要成为专家。


获得令人满意的投资回报并不需要你成为一名专家。但如果你不是专家,你必须认清自己的局限性并遵循一套可行的方法。保持简单,不要孤注一掷。当别人向你承诺短期的暴利,你要学会赶紧说“不”。


第二:房产投资,永远持有。


巴菲特非常反对买房只图短期升值的投机心理。房产投资,不要只图短期楼价涨幅回报率,那不是投资,是投机!巴菲特在房地产上的三次投资,每一次都是在大跌,或是崩溃后买入,而且每一次他都是“永远持有”,没有卖出。也许这样的做法不一定适合所有人,但是这个操作风格值得关注。


第三:买地段。


上面讲了巴菲特在纽约做的商业地产投资,一个重要的逻辑是:纽约的房地产市场虽然崩溃了,但是纽约大学还在。其他大公司总部可以搬走,但是纽约大学不会搬走。他只抄底在纽约大学附近的房地产。这一笔投资的收益是巨大的。


第四:买趋势。


巴菲特说:“我房产投资不多,但早年的两次买入,一个是位于内布拉斯加州的农场,直到今天,那里的玉米还一直在生长;另一处,纽约大学还在,学生们还需要租住哪里的公寓。无论再过多少年,这两处物业的价值趋势,都讲不会改变。但不一样的是,地皮和物业会越来越值钱,保值增值一点问题都没有。”


打飓风发横财!股神巴菲特赌赢佛州政府劲赚17亿


大家想搵钱,可以学「股神」巴菲特睇天落注,有机会劲赚十几亿元。


美国于2005年惨遭多个飓风吹袭,当地保险业面对顾客的索偿个案激增,开发飓风期货和期权合约,协助保险业界把恶劣天气等相关风险转嫁到资本市场,实行「对冲天气」,提高保险商处理顾客索偿申请能力。


2008年,「股神」毕菲特与美国佛罗里达州政府「对赌天气」,更劲赚逾17亿港元。

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佛罗里达州当年经常受飓风吹袭,政府发行飓风债券(Hurricane Bonds)。毕菲特透过巴郡与州政府签署协议,假如佛罗里达州于2008年底前因飓风损失超过250亿美元,毕菲特需要以40亿美元购入飓风债券,为灾后重建作融资。而该批飓风债券票面息率为6.5厘,年期为30年。相反,若佛罗里达州因飓风或其他天灾招致损失低过250亿美元,州政府向毕菲特支付、以换取对方承购债券的2.24亿美元(约17.4亿港元)将无法取回。


巴菲特眼光准绳,变幻莫测的天气都可以估中。当年只有一个飓风吹袭佛罗里达州,没有造成严重破坏,损失金额也低过250亿美元,因此轻松赚取17.4亿港元。

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